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Eine Sache des Geldes - Immobilien in Russland

Fr, 30 Nov 2012 ... mit deutschem Akzent


Eine Sache des Geldes - Immobilien in Russland

Finanzen, Geld, Grund und Boden, Immobilien, reich, arm  – alles Schlagwörter die überall auf der Welt ein gewisses Interesse hervorrufen.  Über Geld, Millionen, Oligarchen wird viel Allgemeines von oftmals selbsternannten Insidern geschrieben. Das Thema «Immobilien in Russland» wird sehr selten als Thema aufgegriffen. Man weiß darüber einfach zu wenig. Sicher auch deshalb, weil man sich schwer vorstellen kann, Immobilien irgendwelcher Art in Russland zu erwerben. Da liegt so ein kleines Traumschloss in Spanien oder an der französischen Küste schon eher in der Realität. Aber vielleicht plaudern wir heute mal kurz darüber?

Weit verbreitet ist der Irrtum, dass ein Ausländer in Russland kein Immobilieneigentum erwerben kann. Ich behaupte ganz einfach mal, dass der Kauf von Immobilien in Russland durch einen Ausländer nicht schwieriger ist als in Deutschland. Sie können problemlos alles kaufen was aus Stein, Beton, Holz ist -  egal ob es sich um ein Haus, eine Garage, eine Datsha oder eine Fabrik handelt.  

Eine kleine gesetzliche Einschränkung gibt es beim Kauf von Grund und  Boden. Das dürfen Ausländer eben nicht. Sie  können aber Grund und Boden pachten – auf 49 Jahre mit Option auf  Verlängerung. Auch hier gibt es eine kleine, positive Ausnahme. Wenn Sie ein Haus kaufen, dann haben Sie auch das Recht, den Grund und Boden zu kaufen, der sich unmittelbar unter Ihrem Haus befindet. Alles ringsherum um das Haus dürfen Sie pachten. Aber es gibt noch eine Ausnahme – eine positive. Sie können in Russland eine Firma gründen, z.B. eine GmbH und diese GmbH ist dann eine russische juristische Person mit 100Prozent ausländischem Kapital und diese wiederum kann Grund und Boden kaufen. Bisher alles soweit klar? Konnten Sie mir folgen?

Das erste Haus für einen Ausländer habe ich 1998 in Kaliningrad gebaut – mitten in der großen russischen Finanzkrise. Der Hausbau war ungeplant, die Finanzkrise unerwartet. Trotzdem konnten wir das Haus nach zwölf Monaten ins Grundbuch eintragen lassen. Im Rahmen unserer, 2001 gegründeten, Immobilienverwaltung, haben wir eine Vielzahl von Immobilien unterschiedlichster Art für ausländische Investoren im russischen Grundbuch registrieren lassen – alles ohne Probleme. Die dazugehörigen Grundstücke wurden alle auf 49 Jahre gepachtet.

Die russische Gesetzgebung zur Immobilienwirtschaft, zum Immobilienkauf und allem was damit zusammenhängt, entwickelte sich nach dem Jahre 2001 rasant. Heute kann jeder, der in Russland eine Immobilie auf seinen Namen registrieren lässt, von der Sicherheit seiner Geldinvestition überzeugt sein. Das System insgesamt ist sehr solide organisiert. Was aber nicht heißt, dass  man unbekümmert und oberflächlich sein kann. Ein gesundes Maß menschlichen Misstrauens sollten Sie trotzdem walten lassen. Wie der Genosse Lenin schon sagte: «Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.»

Allerdings will ich auch nicht verschweigen, dass es, genau wie in Deutschland oder anderswo auf der Welt, zu Problemen kommen kann, wenn Immobilien gekauft werden, die erst noch gebaut werden müssen.  Ich werde aber zu diesem Problem in einem neuen BLOG-Beitrag (Betrogene Bauherren) informieren.

Wir haben zum Erwerb von Immobilieneigentum in Russland ein Informationsmaterial erarbeitet und  sind gerne bereit, dieses gegen die übliche Gebühr von einer Tasse Kaffee mit Zucker und Milch an Interessierte zu übersenden. In diesem BLOG-Beitrag werde ich mich nur auf das Notwendigste beschränken um Ihnen ein allgemeines Verständnis zu vermitteln.

Um in Russland eine Immobilie zu kaufen, sollten Sie sich an einen Makler wenden. Die Makler spielen in Russland eine andere Rolle als in Deutschland. Während Sie in Deutschland zum Immobilienkauf  gesetzlich verpflichtet sind einen Notar zu beauftragen, ist dies in Russland nicht erforderlich. Jede solide Maklerfirma in Russland verfügt über einen Juristen und  die übernehmen die Komplettabwicklung. Was verstehen wir darunter?

Der Makler organisiert in Ihrem Interesse die Besichtigung geeigneter Immobilien. Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, wird ein Vorvertrag ausgearbeitet und Sie zahlen eine Garantiesumme, die Ihre unumstößliche Kaufabsicht unterstreicht. In der Regel zahlen Sie bis zu zehn Prozent der Kaufsumme. Treten Sie vom Kauf zurück, verbleibt diese Summe als Vertragsstrafe beim Verkäufer. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, so hat er Ihnen diese Summe zu erstatten und eine Vertragsstrafe in der gleichen Höhe Ihnen zu übergeben. Also ausgleichende Gerechtigkeit ist hier gegeben.

Danach überprüfen die Makler die «juristische Sauberkeit» der Immobilie. Das bedeutet, dass die gesamte Historie der Immobilie geprüft wird, deren Vorbesitzer, eventuelle Einschränkungen, Belastungen, Hypotheken, sonstige Verpflichtungen. Die Makler sind verpflichtet die Immobilie so vorzubereiten, dass Sie diese ohne Altverpflichtungen völlig sauber übernehmen.

Danach geht es zur sogenannten Eigentumsregistrierung.  Käufer, Verkäufer, Makler erscheinen im Grundbuchamt (nennt sich in Russland etwas anders, aber ich bezeichne es mal so, der Einfachheit halber) und geben alle Unterlagen dort zur Registrierung ab. Das Grundbuchamt kontrolliert dann im Verlaufe eines Monats nochmals die «juristische Sauberkeit» von Staats wegen, sowie die Ordnungsmäßigkeit des Kauf-/Verkaufsvertrages. Nach Ablauf der Bearbeitungsfrist erhalten Sie den registrierten Kaufvertrag sowie eine Eigentumsurkunde. 

Danach müssen Sie nur noch die kommunalen Verträge neu abschließen (Wasser, Gas, Strom, Telefon, Internet) und können dann Ihren neuen Besitz genießen.

Im darauffolgenden Jahr, in der Regel im September, erhalten Sie von der russischen Steuerbehörde eine Aufforderung, die jährliche Immobiliensteuer zu bezahlen. Die Steuer ist für alle gleich, egal ob Sie Resident oder kein Resident sind. Wir reden hier über kleine Beträge, die Ihr Budget nicht wesentlich belasten. Für eine Wohnung  mit 150 qm zahlen Sie weniger als 200 Euro Steuern.

Sollten Sie aber schon Resident in Russland sein, also dort arbeiten und steuerpflichtig sein, so haben Sie einmalig die Möglichkeit die Kosten für den Immobilienerwerb von der Steuer abzusetzen. Da können schon mal leicht einige tausend Euro zusammen kommen.

Ein kleiner Bittertropfen kommt hinzu, wenn Sie die Immobilie wieder verkaufen wollen. Sind Sie kein Resident, so werden 30 Prozent Steuern fällig – auf die Gesamtsumme des Verkaufes. Sind Sie Resident und verkaufen die Immobilie innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb, so zahlen Sie 13 Prozent Steuern auf den Verkaufserlös der 1 Mio. Rubel übersteigt. Verkaufen Sie nach 3 Jahren sind Sie von den Steuern völlig befreit.

Es gibt natürlich – wie kann es anders sein – auch Möglichkeiten den Gesetzgeber zur Steuerfrage auszutrixen. Russen praktizieren dies in der Regel. Ich gehe aber davon aus, dass Sie sich den Immobilienkauf vorher gründlich überlegen und Sie die Immobilie nicht mehr verkaufen sondern Ihren Kindern vererben. Und bis zum Erbfall wohnen Sie während Ihres Russlandaufenthaltes selber in der Wohnung oder verdienen sich monatlich eine nette Miete und beginnen damit Ihre  Karriere vom Tellerwäscher zum Millionär.

Vielleicht noch eine abschließende Bemerkung. Im Gesamtprozess der Abwicklung des Immobilienkaufes gibt es natürlich Momente, die einer erhöhten Sorgfaltspflicht Ihrerseits bedürfen. Dazu gehört der Moment der Bezahlung des Objektes und der Moment der Übernahme des Objektes. Hierzu gibt es ausführliche Infos in meinem Auskunftsmaterial.

Uwe Niemeier

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Immobilien, Kaliningrad

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