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Entstehung und Entwicklung des privaten Wohneigentums in Russland/Kaliningrad Teil III

Do, 31 Okt 2013 ... mit deutschem Akzent


Entstehung und Entwicklung des privaten Wohneigentums in Russland/Kaliningrad Teil III

Lösungen für das Problem der Abschaffung des Volkseigentums gab es nach dem Zusammenbruch des Sozialismus einige. Auf den ostelbischen Gebieten Deutschlands wurde die Treuhand geschaffen, die mit treuer Hand das Volkseigentum „für´n Appel und ´nen Ei“ unter´s (West)Volk brachte. In Russland, einer der Republiken der ehemaligen Sowjetunion, entschied man sich für die Privatisierung auf der Grundlage von Vorschlägen amerikanischer Berater.

 

TEIL III – Wo Licht ist, ist auch Licht … Immobilienboom und Konsequenzen in Russland

 

Eine der Eigenschaften der Russen ist, dass sie sehr schnell lernen, sehr schnell Erfahrungen anderer übernehmen und, sofern sie von Vorteil sind natürlich auch berücksichtigen. Das trifft nun auch auf die Immobilienwirtschaft zu. Nach dem Jahre 2000, wo im großen Tempo angefangen wurde Wohnraum und andere kommerzielle Immobilien zu bauen, begannen auch die Überlegungen, mit Immobilien Geld zu verdienen. Und so begannen die Immobilienspekulationen.

In Kaliningrad wurde alles gekauft, was nur irgendwie wie eine Immobilie aussah. Der Boom begann ungefähr ab dem Jahre 2003. Jedes Jahr wuchsen die Immobilienpreise um ca. 20 – 25 Prozent. Den absoluten Höhepunkt erreichte der Immobilienwahnsinn im Jahre 2006 mit einem durchschnittlichen Preisanstieg von 62 Prozent. In diesem Jahr war es fast nicht möglich vernünftig eine Immobilie zu erwerben, denn die Preise galoppierten in einem Tempo, dass die Verkäufer einer Immobilie mehrmals bereits abgeschlossene Vorverträge rückgängig machten, dafür eine vierstellige Euro-Vertragsstrafe zahlten und mit dem nächsten Käufer dann noch mehr Geld verdienten. Derjenige, der seine sozialistische Schrottimmobilie vom Staat geschenkt bekommen hatte, verkaufte diese nun für einen schwindelerregenden Preis – ohne selber auch nur eine Kopeke investiert zu haben, legte noch ein wenig Erspartes drauf und kaufte sich eine Neubauwohnung. So begann die „Kette der qualitativen Verbesserungen.“

Neubauwohnungen wurden gekauft, da war noch nicht einmal eine Bauzeichnung vorhanden. Einfach nur, weil in diesem Stadium die Preise relativ niedrig waren und mit jedem Tag die Kosten stiegen. Gekauft wurde, um zu einem späteren Baufortschritt die Wohnungen mit einem Gewinn von mindestens 100 Prozent und mehr weiter zu verkaufen.

Ähnliches passierte auch mit Grundstücken, die wie in einem Ausverkaufladen für wenig Geld gemietet oder gekauft wurden. Man musste nichts weiter tun, einfach nur warten bis einer kam der bauen wollte und in der Regel brauchte man nicht lange zu warten. Wem es nicht gelungen war ein Grundstück zu kaufen sondern nur zu mieten/pachten, der verkaufte eben das Recht, den Mietvertrag zu übernehmen – zum gleichen Preis wie auch ein Verkauf des Grundstückes gebracht hätte. Das war die Realität bis zum Jahre 2008.

Und leider wurde in dieser Zeit auch der Begriff „Betrogene Bauanteilseigner“ geboren. Noch heute kämpfen tausende Bürger um ihr Geld. Zum Glück hat der russische Staat das Problem erkannt und verhält sich gegenüber den betrogenen Bauanteilseignern nicht gleichgültig. In Kaliningrad wurde eine spezielle Kommission geschaffen, die diese offenen Probleme Schritt für Schritt löst und den Bauanteilseignern zu ihrem Recht, ihrem Geld oder ihrer Immobilie verhilft.

Foto: Typisches Beispiel einer Bauruine (2006) mit betrogenen Anteilseignern

Dann begann die Krise und wer diese nicht vorausgeahnt hatte und wer die Kaliningrader (russische) Immobilienblase nicht aufmerksam beobachtet hatte, brach nun ein. Preisverfall in allen Kategorien (Bau und Vermietung) bis zu 35 Prozent.

Bis zum Jahre 2011 war in Kaliningrad Ruhe auf dem Baugebiet, es wurde so gut wie nichts gebaut, es wurde so gut wie nichts instandgesetzt. Kaliningrad befand sich in einer Art Schockzustand. Erst ab dem Jahre 2012 kommt nun wieder Bewegung in den Immobilienmarkt. Der Preisverfall pegelte sich im Jahre 2010 ein, stabilisierte sich 2011 und bereits im Jahre 2012 kam es wieder zu einem leichten Anstieg der Preise um ca. 3,5 Prozent. Für das Jahr 2013 werden Preissteigerungen von 10 Prozent erwartet und ab 2014, wenn deutlich die Vorbereitungen zur Fußball-Weltmeisterschaft 2018 einsetzen, rechnen Immobilienanalytiker mit Preissteigerungen von 50 Prozent und mehr.

Nennen wir an dieser Stelle zwei konkrete Ziffern: Der Preis für einen Quadratmeter Wohnraum betrug im Jahre 2002 rund 200 Euro in Kaliningrad. Heute kostet dieser Quadratmeter 1.250 Euro. Also innerhalb von 10 Jahren, trotz Finanz- und Immobilienkrise, ein Wertzuwachs von 600 Prozent.

Gebaut wird heute in Kaliningrad mit vielfältigen Verfahren. Es gibt den individuellen Wohnungsbau, d.h. Einfamilienhäuser. Neubauten innerhalb der Stadt zu errichten ist kaum noch möglich, da es keine freien Grundstücke gibt und die Grundstücke die noch vorhanden sind einen Preis haben, die die eigentlichen Baukosten für ein Haus übersteigen. Wer ein Haus im Stadtgebiet bauen will, der muss ein altes Haus kaufen, dies abreißen und hat somit Platz für sein Traumhaus.

Foto: Beispiele für aktuellen individuellen Wohnungsbau in Kaliningrad


Während eine Zeitlang die Plattenbauweise verpönt war und nur Stein auf Stein gebaut wurde, ist seit einigen Jahren die Platte wieder in Mode – allerdings in einer besseren Qualität als zu sowjetischen Zeiten. Plattenbauten sind aber auch im Kaufpreis billiger.

Foto: Beispiele für modernen und schnellen Wohnungsbau in Kaliningrad

Sehr populär ist die Skelettbauweise. Hier wird ein Metallgerippe hochgezogen und die Wände Stein auf Stein gemauert, so dass das Gebäude bzw. die Wohnung eine „freie Bauplanung“ hat, d.h. es gibt keine tragenden Wände und der Besitzer kann technisch problemlos nachträgliche Änderungen vornehmen.

Die Methode „Stein auf Stein“ wird in den Häusern angewandt, die als „elitär“ eingestuft werden.

Kaliningrad ist die Stadt der drei Kulturen: Deutsch, Sowjetisch, Russisch. Nirgendwo kommt dies so deutlich zum Ausdruck, wie bei den Immobilien. In der Popularität ist altdeutsche Bausubstanz nicht sehr beliebt – sie hat zu viele Unzulänglichkeiten angesammelt. Anders sieht es bei deutschen Villen aus – da ist der Zustand eigentlich egal – dem Käufer kommt es auf den „alten deutschen Geist“, auf das Image, auf die Lage an.

Foto: Einige Beispiele altdeutscher Bausubstanz – in unterschiedlichem Zustand


Kaliningrad ist die Stadt der Kontraste: Deutsche Geschichte, sowjetische Vergangenheit, russische Gegenwart/Zukunft.

Foto: Alt und Neu – im unfriedlichen Miteinander in Kaliningrad

Ein Stadtteil, wo dies besonders stark zum Ausdruck kommt, sind die Nordberge, das ehemalige deutsche Quednau im Norden der Stadt. Hier einige Fotokombinationen aus diesem Gebiet, welche verdeutlichen, dass Kaliningrad einerseits eine moderne Stadt mit attraktiven Wohngebieten ist, andererseits aber noch viele Möglichkeiten für Verbesserungen existieren.

Foto: Alle Sozialmomente und alle „Epochen“ in den Nordbergen kompakt

Foto: Und die Nordberge haben auch ihre „Kreuz-Apotheke. Hier nennt sie sich allerdings „Elektr.-Rolle“ und „Wollwaren – Wäsche“

Gut sichtbar werden die sozialen und „epochalen“ Kontraste auch in unserem kleinen Videofilm.

Insgesamt kann man die Privatisierung von Wohneigentum in Russland als gelungen einschätzen. Sie versetzt den größten Teil der russischen Bevölkerung in die Lage Wohneigentum zu besitzen und somit einen erheblichen Teil des Einkommens nicht für die Mietzahlung aufwenden zu müssen. Ein wesentlicher Teil des Volkseigentums ist damit wirklich in die richtigen Privathände übergegangen.

Foto: Möge man über Kaliningrad bald so schwärmen wie über Königsberg

Kaliningrad, die Stadt mit deutscher Geschichte, sowjetischer Vergangenheit und russischer Zukunft ist eines der besten Beispiele in Russland für aktiven Wohnungsbau, jedoch nicht das beste Beispiel für einen ästhetisch ansprechenden Wohnungsbau.

Die Vorbereitung auf die Fußball-Weltmeisterschaft 2018, das Programm zur strategischen Entwicklung des Kaliningrader Gebietes und das Projekt „Herz der Stadt“ lassen hoffen, dass wir in den nächsten Jahren dem Anspruch an eine historisch, touristisch und ästhetisch interessante Stadt mehr und mehr Rechnung tragen werden.

Uwe Niemeier

Hier geht es zum Teil I unseres Informationsmaterials

Hier geht es zum Teil II unseres Informationsmaterials

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