Kaliningrad-Domizil

Informationsagentur
+7 (4012) 32-65-32

Umfrage

Umfrage 16. Juni 2019
  • Wie viele Grenzübergänge hat das Kaliningrader Gebiet?

Zweite Umfrage 1. Juni 2019
  • Nahverkehr-Haltestelleninformationen in Kaliningrad in englischer Sprache?

Alle Umfragen

Risiko Bauen - Betrogene Bauherren in Kaliningrad

Sa, 08 Dez 2012 ... mit deutschem Akzent


Risiko Bauen - Betrogene Bauherren in Kaliningrad

Das Thema, oder besser das Risiko beim Bauen betrogen zu werden, ist kein typisch russisches. Auch in Deutschland läuft beim Bau der eigenen vier Wände nicht alles rund. Und wer nicht im Vorfeld sich absichert, muss dann mit den Konsequenzen leben. In Russland gibt es aber, im Unterschied zu Deutschland, ein paar zusätzliche Besonderheiten. Und über diese Besonderheiten möchte ich heute berichten.

Die von mir in den vergangenen Beiträgen so oft beworbene Karriere vom Tellerwäscher zum Millionär haben Sie nun schon absolviert. Sie haben genügend Geld gespart, um sich Wohneigentum in Kaliningrad oder irgendwo in Russland zulegen zu können. Als Ausländer werden Sie kaum eine Chance haben einen Kredit oder eine Hypothek in Russland zu bekommen und wenn doch, dann zu Bedingungen wo Ihnen nicht nur die Augen tränen. Also lassen wir diesen Punkt einfach unberücksichtigt.

Wenn wir über betrogene Bauherren in Kaliningrad sprechen, so möchte ich nicht über diejenigen sprechen, die ein Einfamilienhaus bauen, sondern über diejenigen, die eine Eigentumswohnung in einem noch zu errichtenden, ganz normalen Wohnhaus erwerben wollen.

Und, lassen Sie mich noch erklären, warum ich überhaupt darüber schreibe. Im Jahre 2018 finden in Russland/Kaliningrad die Fußball-Weltmeisterschaften statt. Und ich bin fest davon überzeugt, dass auch Deutsche mit dem Gedanken spielen, sich in Vorbereitung dieses Ereignisses wirtschaftlich in Kaliningrad zu engagieren, vielleicht auch Wohnungen zu kaufen um ihre Spezialisten darin unterzubringen oder um eine vernünftige Miete zu verdienen. Und Sie sollten wissen, was Sie erwartet, was Sie berücksichtigen sollten. Geld ist schwer erarbeitet, aber leicht verloren. Und ich handle nicht nach dem Spruch: „Lasst Dicke um mich sein“, sondern „Lasst Glückliche um mich sein.“

Welche prinzipiellen Risiken/Risikogruppen sehe ich:

  • Abschluss ungültiger Investitionsverträge
  • Bauen ohne Baugenehmigung
  • Doppelverkauf einer Wohnung
  • Bankrott der Baufirma
  • Verweigerung der staatlichen Nutzungsüberführung
  • Verkauf nicht existierender Quadratmeter

Der Abschluss ungültiger Verträge mit den Anteilseignern (Bauherren) ist weit verbreitet. Der Sinn besteht darin, dass mit Ihnen bewusst, vor dem Gesetz ungültige, Verträge abgeschlossen werden. Sie zahlen das Geld für die von Ihnen gewünschte Wohnung ein und die Baufirma arbeitet mit Ihrem Geld. Je weiter der Baufortschritt, umso teurer wird natürlich die Wohnung. Sie haben aber im Voraus bezahlt, also zu einem günstigen Preis. Und das ist der Baufirma nicht interessant. Diese will nur Ihr Geld als zinsfreien Kredit. Die Baufirma klagt nun also vor Gericht auf Ungültigkeit des Vertrages. Das Gericht stellt dies natürlich fest und Sie erhalten (vermutlich) Ihr Geld von der Baufirma zurück und diese verkauft, die mit ihrem zinsfrei überlassenen „Kredit“ gebaute Wohnung, für teures Geld an einen neuen Interessenten.

Die nächste Betrugsmasche ist der Bau eines Wohnhauses ohne Baugenehmigung, oder auf einem Grundstück, auf dem der Bau eines Mehrfamilienhauses nicht gestattet ist. Sie zahlen das Geld ein (i.d.R. 100Prozent Vorkasse, um einen günstigen Preis zu bekommen). Das Haus kann aber nicht durch die staatliche Kommission in Nutzung überführt werden, weil es keine Baugenehmigung gibt und das Haus gar nicht existieren dürfte. Durch Gerichtsbeschluss wird verfügt, dass das Haus abgerissen werden muss. Eine Rückerstattung, des von Ihnen einbezahlten Geldes, ist so gut wie unmöglich, denn Sie sind selber schuld, wenn Sie eine Wohnung kaufen, für die keine Baugenehmigung vorliegt.

Eine Untervariante hierzu besteht darin, dass durch die Baufirma eigenmächtig die Baugenehmigung und somit die Baudokumentation geändert wird. Es werden einfach ein, zwei oder mehr Etagen auf das Haus draufgesetzt, als eigentlich genehmigt wurde. Diese Wohnungen werden verkauft, immer unter der Voraussetzung, dass Sie keine Einsichtnahme in die Baugenehmigung fordern. Dann lehnt die Staatskommission die Nutzungsüberführung ab und fordert den Rückbau dieser Etagen. Somit ist Geld weg und Wohnung weg … Pech gehabt.

Eine nächste Variante ist der Verkauf einer Wohnung, die eigentlich einem anderen Besitzer gehört. Häufig gibt es vertragliche Vereinbarungen zwischen der Stadt und der Baufirma über die Aufteilung der Wohnungen in einem zu bauenden Haus. Diese Verträge werden i.d.R. nicht veröffentlicht.  Und wenn in der Baufirma oder der beauftragten Maklerfirma Unordnung herrscht (vielleicht auch bewusst gewollte Unordnung), kann es passieren, dass Wohnungen doppelt verkauft werden, nämlich die Stadt verkauft die ihr zur Vermarktung zugesprochenen Wohnungen und die Baufirma, unter Missachtung der vertraglichen Vereinbarungen mit der Stadt, verkauft diese Wohnungen ebenfalls. Es gibt also Doppelbesitzer. Dasselbe kann auch passieren, wenn das zu bauende Haus völlig der Baufirma zur Verfügung steht, diese aber mehrere Maklerfirmen mit der Vermarktung beauftragt hat und diese Maklerfirmen ihre Verkaufsaktivitäten untereinander nicht koordinieren.

Im Weiteren gibt es Wohnungen, die als Sicherheit „hinterlegt“ sind, d.h. sie dürfen nicht weiter verkauft, verpfändet, vermietet werden. Wenn diese Wohnung trotzdem verkauft wird, so ist der Verkaufsvertrag ungültig. Jedes Gericht wird dies so anerkennen und Ihr Geld ist somit verloren. Während eine bereits existierende Wohnung im Grundbuch eingetragen ist und somit ein Verkauf des „Pfandes“ praktisch unmöglich ist, ist eine im Bau befindliche Wohnung nirgendwo registriert, kann aber trotzdem verpfändet werden. Und diese Pfandvereinbarung zeigt die Baufirma natürlich niemandem.

Der Bankrott einer Baufirma ist in Russland nicht selten. Man sollte meinen, dass aus der Konkursmasse die Ansprüche der Anteilseigner befriedigt werden können. Häufig verkauft aber die in Konkurs gehende Baufirma das entsprechende Objekt schnell an eine andere Firma und somit gibt es nichts mehr in der Konkursmasse, was Ihnen zugesprochen werden könnte.

Ein weiteres Risiko, was ich nicht unbedingt in die Rubrik „Betrug“ einordnen würde, ist ein staatlich verhängter Baustopp oder die Nichtabnahme des Hauses durch die staatliche Baukommission. Dies passiert dann, wenn die Baufirma Bauvorschriften verletzt oder die Baugenehmigung nicht eingehalten hat. Und die Beseitigung aller Unzulänglichkeiten kann sich manchmal über Jahre hinziehen und Sie können Ihre bereits bezahlte Immobilie nicht nutzen. Erst nachdem die staatliche Baukommission das Objekt abgenommen und in Nutzung überführt hat, kann im Grundbuchamt eine Eintragung Ihrer Eigentumsrechte vorgenommen werden und auch erst ab diesem Zeitpunkt können Sie frei über Ihr Eigentum verfügen, den Innenausbau vornehmen usw. Sie können auch nicht einfach so einziehen, denn in der Regel wird in einem nicht abgenommenen Haus nichts funktionieren, d.h. der Lift arbeitet nicht, Gas, Wasser, Strom sind nicht freigeschaltet usw. Hier verlieren Sie zwar nicht im direkten Sinne Geld, aber im indirekten – und das ist auch nur schwer zu verschmerzen.

Und zum Schluss noch der Betrug mit den Quadratmetern. Sie kaufen eine Wohnung auf der Grundlage einer technischen Dokumentation, die Bestandteil der Baugenehmigung ist. Oft wird aber in der Praxis die Wohnungen verkleinert. Auch wenn es sich immer nur um wenige Quadratmeter handelt – auf ein großes Haus bezogen kommen schnell einige hundert Quadratmeter zusammen und wenn wir von einem mittleren Preis von 1.400 Euro pro Quadratmeter ausgehen, werden hier hübsche Sümmchen auf Ihre Kosten nebenbei verdient. Sie müssen somit darauf achten, dass Ihnen in Ihrem Kauf-/bzw. Investitionsvertrag eine konkrete Quadratmeterzahl zugesichert wird und Sie müssen kontrollieren, dass diese Quadratmeter Ihnen auch übergeben werden.

Nun werden Sie natürlich schon genervt fragen, warum Ihnen der Niemeier nun schon über mehrere Seiten die Ohren vollheult, wie schwer das alles in Russland ist, mit den Immobilien. Besser wäre es mal Ratschläge zu geben, wie man diese Risiken minimisieren kann. Gut, beginnen wir nun mit den Ratschlägen – hoffentlich nicht oberlehrerhaft.

Letztendlich ist das alles eine Frage des Geldes. Wenn Sie rechtzeitig eine Wohnung kaufen, die erst noch gebaut wird, so haben Sie die Chance, dies zu günstigen Konditionen tun zu können. Aber es bleiben die genannten Risiken. Deshalb ist meine bevorzugte Variante, eine Wohnung aus dem sogenannten Zweitmarkt zu kaufen, also eine schon existierende Wohnung. Da fallen alle diese Risiken weg. Ja, die Wohnung wird vermutlich teurer werden, aber überlegen wir mal folgendes. Der Bau einer Wohnung dauert rund zwei Jahre und Sie zahlen die gesamte Bausumme im Voraus. Wenn Ihr Geld auf einer russischen Bank liegen würde, würden Sie ca. fünf Prozent Zinsen verdienen können. Dieses Geld verdienen Sie also schon mal nicht und müssten diesen Zinsverlust eigentlich der Kaufsumme zuschlagen.

Über eine Wohnung aus dem Zweitmarkt können Sie sofort verfügen, sofort drin wohnen oder sofort vermieten. Sie sparen also zwei Jahre lang Nebenkosten für Hotel oder wenn Sie die Wohnung vermieten wollen, so haben Sie zwei Jahre lang schon Mieteinnahmen. Damit kompensieren sich häufig schon die Mehrkosten.

Wollen Sie aber unbedingt eine Neubauwohnung, so schauen Sie sich genau die Baufirma an, deren Reputation. Schauen Sie, mit welchen Maklerfirmen diese Firma zusammenarbeitet. Hier muss es ein „rundes Bild“ ergeben. Eine korrekte Baufirma wird immer mit etablierten Maklerfirmen zusammenarbeiten. Scheuen Sie nicht die Kosten für einen profilierten Anwalt, der sich die Bauunterlagen der Baufirma anschaut, auf Korrektheit und Vollständigkeit prüft. Und der Anwalt wird sicherlich auch bei der baugenehmigenden Behörde weitergehende Auskünfte einholen. Und wichtig ist, dass Sie das „Ohr an der Masse“ haben. Kontrollieren Sie den Baufortschritt, schaffen Sie einen direkten Kontakt zum Bauleiter (Prorab). Trinken Sie mit ihm auch mal ein Bierchen. Sie werden somit rechtzeitig Warnsignale erhalten. Seien Sie äußerst vorsichtig, wenn alle zwei Monate der Bauleiter wechselt. Viele kleine Signale sollte man wahrnehmen und darauf reagieren. Es sollte nicht so sein wie bei Kopfschmerzen. Tablette rein, warten und alles ist gut. Beim Bauen funktioniert dies so nicht.

In Kaliningrad ist vor einiger Zeit eine spezielle Kommission geschaffen wurden, die sich mit all diesen Objekten von Baubetrug konkret beschäftigt. Für jedes einzelne Gebäude wurde in enger Zusammenarbeit mit den Investoren, Rechtsanwälten und anderen Interessierten, ein Massnahmeplan erarbeitet, um schnellstmöglich alle Fragen zu klären. Es existiert in Kaliningrad auch eine Vereinigung der Baufirmen. In diese Vereinigung werden nur Firmen aufgenommen, die ihre positive Reputation nachgewiesen haben und die bereit sind, sich gesetzlichen Spielregeln im Baugeschehen unterzuordnen.

Uwe Niemeier

Reklame

Immobilien, Kaliningrad

   Kommentare ( 0 )

Um einen Kommentar zu schreiben müssen Sie sich registrieren oder autorisieren
Melden Sie sich an