Preisexplosionen rund um den Kaliningrader Immobilienmarkt

Preisexplosionen rund um den Kaliningrader Immobilienmarkt
 
In allen Segmenten des Kaliningrader Immobilienmarktes beobachtet man außerordentlich dynamische Preisentwicklungen. Für Investoren, Mieter, Vermieter und Individualtouristen liegen allerdings Licht und Schatten dicht beieinander.
 
 
Kaliningrader Medien informieren nun schon das zweite Jahr über galoppierende Preise auf dem Kaliningrader Immobilienmarkt. Hohe Preise scheinen aber weder Investoren, noch Privatpersonen, noch Touristen abzuschrecken, sich für Kaliningrad als Wohn- oder Erholungsort zu interessieren. Man bekommt den Eindruck, als ob Geld keine Rolle spielt, denn trotz galoppierender Preise gibt es kein Überangebot an leerstehendem Wohnraum und alle Hotels und Pensionen sind in Kaliningrad zu fast 100 Prozent ausgelastet.
 
Die staatliche Statistikbehörde hat berechnet, dass im zweiten Quartal des laufenden Jahres der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung rund 74.000 Rubel, also 860 Euro betrug. Das sind 36 Prozent mehr, als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Der genannte Quadratmeterpreis versteht sich allerdings für den Zustand „Grauer Schlüssel“. Dazu kommen durchschnittlich 500 Euro pro Quadratmeter, für den Endausbau der Wohnung.
 
Auf dem Zweitmarkt, also dem Markt für gebrauchte Immobilien, stiegen die Preise um 24 Prozent. Hier beträgt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter 71.000 Rubel.
 
Erhebungen durch Spezialisten, direkt am Immobilienmarkt, zeigen jedoch ein noch dramatischeres Bild. Journalisten des Regionalportals „KLOPS“ haben auf dem Kaliningrader Immobilienmarkt nach den billigsten Angeboten für Ein-Raum-Wohnungen, der begehrtesten Wohnungsgröße, gesucht.
 
Grafik: Billigste Wohnungsangebote in Kaliningrad
 
Wer also nicht mindestens 50.000 Euro zur Verfügung hat, hat auf dem Kaliningrader Immobilienmarkt wohl keine Chance, eine vernünftige Wohnung zu finden.
 
Wer eine Immobilie vor zwei Jahren erworben hat, kann also davon ausgehen, dass er diese Immobilie mit einem Gewinn von bis zu 100 Prozent heute bereits wieder verkaufen kann. Sich in Kaliningrad mit Immobilien zu beschäftigen, ist also eine hochprofitable Angelegenheit.
 
Soweit zur Sonnenseite für die Investoren und die Schattenseite für diejenigen, die eine Wohnung anmieten wollen, egal ob langfristig oder als Tourist im System der „Tagesvermietung“. Die Preise für Langzeitvermietungen steigen beim bloßen Zusehen. Einfache Ein-Raum-Wohnungen, die noch zu Anfang des Jahres für 15.000 Rubel, also 175 Euro vermietet wurden, kosten heute 20.000 Rubel und mehr. Aufwendiger hergerichtete Ein-Raum-Wohnungen kosten 25.000-30.000 Rubel und es gibt einen regelrechten Ansturm auf diese Wohnungen.
 
Ein Grund für den rasanten Anstieg der Mietpreise ist die Veränderung der Struktur des Mietmarktes in Kaliningrad. Das Segment der sogenannten Tagesvermietung entwickelt sich in ungeahntem Tempo. Kaliningrad ist eine der begehrtesten Städte im innerrussischen Tourismus. Die Hotels sind in der Saison komplett ausgelastet und somit hat die Tagesvermietung von Wohnungen Hochkonjunktur. Auch hier sind die Preise enorm gestiegen. Analyseportale berichten von 51 Prozent Preissteigerungen in den Ostseestädten. Damit belegt Kaliningrad den Platz Nr. 1 in Russland. Noch vor einem Jahr konnte man eine Wohnung im Durchschnitt für 2.500 Rubel anmieten. Jetzt kostet die gleiche Wohnung 3.700 Rubel.
 
Wer ein kleines Häuschen oder ein Townhouse vermieten möchte, hat keine Probleme. Die Nachfrage wuchs auf sagenhafte 1.040 Prozent für Einfamilienhäuser und Townhouse. Selbst die Nachfrage für die Anmietung einer einfachen Datsche erhöhte sich um 48 Prozent.
 
Logisch also, dass viele Vermieter von Immobilien das große Geld in der Tagesvermietung wittern. Somit wird den bisherigen Mietern kurzfristig gekündigt, was in Russland keine große Schwierigkeit darstellt. Die nun obdachlosen Mieter suchen dringend neuen langfristigen Wohnraum, der natürlich immer weniger wird. Da Angebot und Nachfrage den Preis regeln, steigen somit auch die Mieten für langfristige Vermietungen. Der Markt stimuliert sich also gegenseitig und die Langzeitvermieter können sich freuen. Die Mieter allerdings müssen wesentlich tiefer in die Taschen greifen.
 
Der Trugschluss der Tages-Vermieter besteht jedoch darin, dass sie glauben, wirklich mehr Geld verdienen zu können. Der häufige Wechsel der Mieter bedeutet aber auch einen schnelleren Verschleiß der Immobilie an sich und somit auch die Notwendigkeit, nach Ende der Saison eine Instandsetzung vorzunehmen. Beim Kauf der notwendigen Instandsetzungsmaterialien, aber auch von Möbeln und Technik, wird der Vermieter schnell feststellen, dass auch andere erkannt haben, wie man Geld verdienen kann, denn die Preise für Baumaterialien aller Art, Handwerkerleistungen sowie Möbel und Technik sind ebenfalls enorm in die Höhe geschossen. Letztendlich wird der Vermieter feststellen, dass er am Ende des Jahres nicht mehr und nicht weniger verdient hat, wie auch früher.
 
Erinnern wir uns an die Worte des Kaliningrader Gouverneurs Anton Alichanow, so müssen wir wohl davon ausgehen, dass Kaliningrad nach dem Ende der Corona-Krise einen Teil seiner jetzigen Popularität wieder an Touristenziele weiter im Westen abgeben wird. Dies führt zu einer Entspannung des Immobilienmarktes und vielleicht auch zur bitteren Erkenntnis bei den Tagesvermietern, doch keine langfristig kluge Entscheidung getroffen zu haben, als man seine soliden Langzeitmieter auf die Straße gesetzt hatte.
 
 
 
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