Meine Vergangenheit lässt mich nicht los oder der russische Immobilien-Mietmarkt

Meine Vergangenheit lässt mich nicht los oder der russische Immobilien-Mietmarkt
 
Zehn Jahre arbeitete ich in Kaliningrad und im Süden Russlands, zusammen mit russischen Partnern, am Aufbau des Systems „Duty Free“. Dann entschloss ich mich selber eine Firma zu gründen, eine Wohnungsverwaltung mit eigenem Immobilienbestand. Ich wollte nichts tun und schnell reich werden – so die Grundüberlegung.
 
 
 
Videoeinspielung: Filmklassiker „Der Revisor“
 
Die erste Immobilie baute ich, gemeinsam mit einer russischen Familie, als Privatperson im Jahre 1998/99 – in den Jahren der großen russischen Finanzkrise. Den Hausbau hatten wir geplant, die Finanzkrise nicht. Wir hatten Glück und alles lief bestens. Noch heute leben wir gemeinsam in unserer warmen Hütte.
 
Videobegleitung: Filmklassiker „Priwalowskije Millionen“
 
Im Jahre 2001 erwarb ich dann, schon in meiner, noch nicht so sichtbaren neuen Rolle als Investor, eine erste Immobilie, eine kleine Drei-Raum-Wohnung mit 139 Quadratmetern. Ich wollte vermieten. Ich stellte es mir einfach vor. Da zieht jemand ein und zahlt mir jeden Monat die vereinbarte Miete. Ich brauche nicht zu arbeiten und werde schnell reich.
 
Videoeinspielung: Filmklassiker „Der Idiot“
 
Es gab nur ein paar kleinere Probleme: Niemand in Kaliningrad braucht eine Drei-Raum-Wohnung mit 139 Quadratmetern. Und die, die dann nach über einem Jahr in die Wohnung einzogen, wollten auch noch, dass ich mich um sie als Mieter kümmere.
 
Also, der Grundgedanke ging nicht auf: nicht arbeiten und schnell reich werden. In den kommenden Jahren erwies es sich umgekehrt als richtig: viel arbeiten und langsam reich werden.
 
Nichts desto trotz, meine Wohnungsverwaltung entwickelte sich in den kommenden Jahren zur größten privaten Wohnungsverwaltung in Kaliningrad. Die Wartelisten auf eine freie Wohnung waren lang, angenehm lang.
 
Videobegleitung: Filmklassiker „12 Stühle“
 
Die Arbeit meiner Wohnungsverwaltung unterschied sich von Anfang an von der Arbeit meiner Konkurrenten, die eine, vielleicht zwei Wohnungen als Privatpersonen anboten. Meine Firma hatte wesentlich mehr Wohnungen, arbeitete offiziell und zahlte Steuern.
 
Grafik: Besteuerung von Mieteinnahmen in Russland
 
Andere Vermieter zahlten keine Steuern und waren wettbewerbstechnisch eindeutig im Vorteil. Entweder verdienten sie mehr Geld, wenn sie zum gleichen Mietpreis wie ich anboten, oder sie konnten mich unterbieten – mindestens um 13 Prozent, die in Russland als Steuern auf die Mieteinnahmen zu zahlen sind.
 
Heutige Statistiken besagen, dass mindestens 90 Prozent aller Vermieter, d.h. sowohl Vermieter von Wohnungen, wie auch Vermieter von kommerziellen Immobilien, keine Steuern zahlen. Dem Staat gehen jedes Jahr Milliarden von Rubeln an Steuereinnahmen verloren.
 
Videoeinspielung: Filmklassiker „Priwalowskije Millionen“
 
Dazu kommt auch noch, dass man den ehrlichen Vermietern, die Steuern zahlten, mit unnötiger staatlicher Bürokratie das Leben schwermachte, was viele von denen, die bereit waren Steuern zu zahlen, abschreckte, ihre Einnahmen zu legalisieren.
 
2012 gründete ich meine Informationsagentur. Die äußeren Bedingungen für eine Weiterarbeit mit Immobilien waren nicht mehr ideal. Die große internationale Finanzkrise im Jahre 2008 hatte Auswirkungen, die sich im Immobilienbereich immer mit etwas Verspätung zeigen. Dazu kam, dass Kaliningrad im Jahre 2010 einen neuen Gouverneur erhielt, den Dmitri Medwedjew, damals russischer Präsident, lieber auf seinen Posten als Bürgermeister einer kleinen Kreisstadt im Kaliningrader Gebiet belassen hätte.
 
Videoeinspielung: Filmklassiker „Iwan Wassiljewitsch wechselt den Beruf“
 
Und die Kunden, die der ehemalige Gouverneur Georgi Boos nach Kaliningrad gebracht hatte, verschwanden alle … kurz und gut, es wurde Zeit, etwas Neues zu beginnen.
 
Trotzdem lässt mich die Vergangenheit nicht los und natürlich interessiere ich mich nach wie vor für aktuelle Entwicklungen auf dem Immobiliensektor in Russland und die sind erfreulich gut, so gut, dass ich es manchmal bedauere, mich aus dem Immobilienbereich zurückgezogen zu haben.
 
Russland hat erkannt, wieviel Geld man mit Immobilien verdienen kann – ich meine den russischen Staat, der wohl durch Spezialisten hat hochrechnen lassen, wieviel Steuern man verdienen könnte, wenn alle ehrlich Steuern zahlen würde. Die Rechnung ist ja auch relativ einfach. Man geht davon aus, dass nur zehn Prozent der Vermieter Steuern zahlen. Man nimmt diese Summe und multipliziert diese mit den restlichen 90 Prozent und weiß, wieviel Geld man seit 1991 nicht erhalten hat … ich denke, die Summe ist so groß, dass man wohl alle sowjetischen Immobilien damit komplett hätte instand setzen können oder die Finanzierung des Renovationsprogramms in ganz Russland wäre überhaupt kein Problem und es blieben sogar noch ein paar Rubel übrig, um eine große Feier abzuhalten.
 
Grafik: Kosten zur Finanzierung des Fonds „Kap-Remont“ (Eigentümergemeinschaft)
 
Das Bauministerium hat begonnen, so informieren russische Medien, ein neues Gesetz zu erarbeiten. Ich fiel von einem Begeisterungstaumel in einen neuen, als ich die ganzen Informationen zusammentrug. Vielen wird dieses Gesetz nicht gefallen, weil der Staat den Vermietermarkt nun unter Kontrolle nimmt. Aber für diejenigen, die bisher schon auf gesetzlicher Grundlage gearbeitet haben, beginnen die Feiertage, also die Tage zum feiern.
 
Videoeinspielung: Filmklassiker „12 Stühlen“
 
Der Staat will über seine Struktur „Dom.rf“ eine Informationsplattform schaffen, wo Vermieter und Mieter zusammengeführt werden. Dem Vermieter wird ein Mustermietvertrag angeboten, der durch staatliche Juristen erarbeitet und somit hieb- und stichfest ist – sowohl im Interesse des Vermieters, wie auch des Mieters. Man braucht dann nur noch einige Besonderheiten des Mietverhältnisses in einer individuellen Anlage regeln und deklariert den Mietvertrag ansonsten als „Öffentlichen Vertrag“. Das spart viel Papier.
 
Auf diesen Mietvertrag hat dann auch die Steuerbehörde Zugriff und dies wiederum erspart dem Vermieter umfangreichen Papierkrieg mit der Steuerbehörde, die jedes Jahr für die ehrlichen Vermieter doch viel Zeit und Papier kostet.
 
Gleichzeitig versprechen die Autoren, dass über das System auch die automatische Berechnung der zu zahlenden Steuern erfolgt. So richtige Vorstellung habe ich zwar noch nicht davon, wie dies funktionieren soll, denn die vertraglich vereinbarte Mietzahlung muss nicht unbedingt mit der realen Mietzahlung übereinstimmen. Aber da lassen wir uns einfach mal überraschen.
 
Die Informationsplattform wird, sofern es der Vermieter will, alle seine Informationen über sich, seine Firma, seine Immobilien aufnehmen und veröffentlichen – wenn man so will, entfällt zukünftig eine eigene Internetseite. Der Staat macht Reklame für die ehrlichen Vermieter. Und natürlich erhöht eine derartige Informationsquelle das Image und das Vertrauen in den Vermieter.
 
Ein weiterer Vorteil ist, dass der Vermieter und Eigentümer der Immobilie nun eine größere Sicherheit hat, denn Manipulationen mit seinem Eigentum, jetzt leider tägliche Praxis, sind dann nicht mehr möglich.
 
Grafik: Versicherungskosten für Immobilien in Russland
 
Und es ist auch nicht mehr möglich, dass Wohnungen als sogenannte „Gummiwohnungen“, illegal an Ausländer vermietet werden. Viele Migranten befinden sich illegal in Russland und benötigen Wohnraum. Sie werden massenhaft in irgendwelchen Wohnungen untergebracht oder aber die Wohnung selber dient nur als Registrierungsadresse. Dies ist in Russland seit einigen Jahren ein kriminelles Delikt und wird hart geahndet. Die Informationsplattform bietet zusätzlichen Rechtsschutz.
 
Weiterhin bietet die Informationsplattform die Möglichkeit, die Rentabilität seiner Immobilie zu berechnen. Für Wohnungsverwaltungen vielleicht weniger interessant, da diese, derartige Programme sowieso haben, aber für kleinere Vermieter von zwei, drei, vier Wohnungen ein sehr gutes Angebot.
 
Grafik: Beispiel einer Rentabilitätsberechnung für eine Immobilie in Russland
 
Die Informationsplattform wird – so geht aus den Medieninformationen hervor – nicht nur eng mit der Steuerbehörde zusammenarbeiten, sondern auch mit Rosregister, also dem Grundbuchamt. Technisch, also digital verknüpft eine perfekte, lückenlose Kontrolle der russischen Immobilien und deren Nutzung bzw. Zweckbestimmung.
 
Kommentiert wird, dass, wenn dieses neue Gesetz Ende 2021 in Kraft tritt, es zu einem sprunghaften Anstieg der Mieten kommt – mindestens 13 Prozent, also der Steuersumme.
 
Grafik: Kosten für kommunale Dienstleistungen in Kaliningrad
 
Damit verändert sich für diejenigen, die bisher schwarz vermietet haben nichts. Die Mehreinnahmen werden als Steuern abgeführt.
 
Grafik: Kosten für Abfallentsorgung und Wohnungsverwaltung
 
Aber für diejenigen, die bisher schon immer die Steuern bezahlt haben, vielleicht sogar nur sechs Prozent Steuern, weil sie als Firma die Rechtsform „Einzelunternehmer“ gewählt haben, werden natürlich auch die Mieten um 13, vielleicht sogar nur um 10 Prozent anheben, geraten dann endlich in einen Wettbewerbsvorteil und der Rubel rollt und rollt und rollt …
 
Videoeinspielung: Filmklassiker „12 Stühle“
 
Fehlt nur noch, um alles wirklich perfekt zu machen, dass in Russland „Mieterverbände“ und „Vermieterverbände“ geschaffen werden, die einerseits zwischen den beiden Interessengruppen vermitteln und Kontakte schaffen und andererseits dem Staat beratend zur Seite stehen, wenn es um die weitere Entwicklung der Gesetzgebung auf dem Immobilienmarkt geht. Das wäre dann vielleicht noch ein weiterer Anreiz für mich, in die Immobilienbranche zurückzukehren – mich zumindest gesellschaftlich einzubringen.
Reklame

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